房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度（地產(chǎn)公司地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度范本）

地產(chǎn)開發(fā)公司隨著自身發(fā)展不斷會(huì)有新的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入，對(duì)新項(xiàng)目的評(píng)估、論證、管理等等需要用科學(xué)的、專業(yè)的、前瞻性的、群體性的項(xiàng)目論證管理機(jī)制，通過(guò)機(jī)制的建立，提升項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)鏈上傳下達(dá)的時(shí)效，加快決策管理效率，穩(wěn)健科學(xué)的投資和運(yùn)營(yíng)。

地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度

一、緒言

1、目的：為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對(duì)新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定本制度。

2、范圍：本辦法適用于公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司。

二、釋義

1、本制度中，除非文意另有所指，下列簡(jiǎn)稱具有如下特定意義：

2、一線公司：指公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司

3、投資中心：指公司投資中心

4、決策委員會(huì)：指公司投資決策委員會(huì)（包括股東會(huì)成員和其它專家）

5、小組：指項(xiàng)目發(fā)展工作小組，是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu)

三、操作規(guī)范

（一）新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)

1、投資中心負(fù)責(zé)信息的收集和項(xiàng)目的尋找，并及時(shí)整理項(xiàng)目的檔案。

2、一線公司定期或不定期向投資中心通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，投資中心及時(shí)匯總整理并通報(bào)。具體格式參見《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》表格。

（二）項(xiàng)目發(fā)展工作小組

1、 小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。

2、 小組成員3—4人，由投資中心、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部委派的人員共同組成，組長(zhǎng)由投資中心第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。出現(xiàn)時(shí)間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資中心可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過(guò)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

3、 原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動(dòng)，不同項(xiàng)目小組成員可以不同。

4、 小組對(duì)“決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。

5、 工作內(nèi)容和流程：

（1） 對(duì)重點(diǎn)介入的項(xiàng)目，投資中心根據(jù)資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估，并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部意見后，決定是否成立小組，同時(shí)知會(huì)“決策委員會(huì)”主任或主管領(lǐng)導(dǎo)。

（2） 決定成立小組后，投資中心、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部應(yīng)及時(shí)委派本部室專業(yè)人員成立工作小組，組長(zhǎng)制定具體工作時(shí)間。

（3） 小組成立一周內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長(zhǎng)），完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作，提出項(xiàng)目發(fā)展意見和建議（小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過(guò)），向“決策委員會(huì)”委員、主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)抄送一線公司和市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、投資中心部門第一負(fù)責(zé)人。

（4） 一線公司或投資人員應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組。

（5） 一線公司或投資人員應(yīng)于聽證會(huì)召開兩周前向小組報(bào)送《項(xiàng)目可行性報(bào)告》初稿

【資料圖】

（6） 小組完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作后，方可提交召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請(qǐng)。

（7） 應(yīng)提前一周向小組報(bào)送召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請(qǐng)和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》。

（8） 小組根據(jù)《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和項(xiàng)目進(jìn)展情況，評(píng)估是否召開項(xiàng)目聽證會(huì)。召開與否的動(dòng)議報(bào)“決策委員會(huì)”主任或主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請(qǐng)2個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見，意見應(yīng)包括會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。

（9） 決定召開項(xiàng)目聽證會(huì)，小組應(yīng)向“決策委員會(huì)”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》、小組專業(yè)意見等資料，同時(shí)抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和各職能部門負(fù)責(zé)人。

（10） 項(xiàng)目通過(guò)論證后，投資人員對(duì)各評(píng)委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組，小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，直至正式簽約。

（11） 小組對(duì)正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任，對(duì)合同文本與聽證會(huì)通過(guò)內(nèi)容有較大差異，應(yīng)提請(qǐng)投資人員給予合理解釋，同時(shí)評(píng)估是否簽約，抄送各評(píng)委。

（三） 論證報(bào)告

1、進(jìn)入新城市開發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。

2、項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，具體內(nèi)容可參照《佳合公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》。

（四）項(xiàng)目聽證會(huì)

1、 除本制度第八條規(guī)定外，公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過(guò)項(xiàng)目聽證會(huì)論證。

2、 會(huì)務(wù)組織：企管中心、投資中心負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作，收集整理各委員意見，交由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。

3、 會(huì)議主持人：“決策委員會(huì)”指定。

4、 評(píng)委成員：集團(tuán)決策層（股東會(huì)成員、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)），各區(qū)域中心城市公司第一負(fù)責(zé)人，財(cái)務(wù)中心、投資中心、研發(fā)中心、工程部、市場(chǎng)營(yíng)銷中心第一負(fù)責(zé)人。

5、 與會(huì)人員：評(píng)委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。

6、 會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議。

7、 相關(guān)工作內(nèi)容：

（1） 實(shí)際到會(huì)評(píng)委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評(píng)委三分之二以上，聽證會(huì)才能召開。

（2） 評(píng)委應(yīng)于項(xiàng)目聽證會(huì)召開之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場(chǎng)考察。具體時(shí)間可根據(jù)評(píng)委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。

（3） 小組負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開3個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性報(bào)告》報(bào)送各位評(píng)委。

（4） 評(píng)委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和相關(guān)資料，在會(huì)議召開前形成書面意見。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。

（5） 聽證會(huì)召開前，小組可就專項(xiàng)問題向佳合職能部門征求意見，并在聽證會(huì)會(huì)上陳述。

（6） 會(huì)議召開時(shí)，項(xiàng)目所在公司可摘要介紹《項(xiàng)目可行性報(bào)告》內(nèi)容，主要工作是回答評(píng)委疑問和意見。

（7） 評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前填寫《佳合新項(xiàng)目投資聽證會(huì)評(píng)審意見表》，詳細(xì)寫明項(xiàng)目評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。

（8） 投資中心應(yīng)于聽證會(huì)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)完成聽證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送“決策委員會(huì)”委員、領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和職能部門第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評(píng)審委員意見和建議，聽證會(huì)表決結(jié)果。

8、 評(píng)委表決：表決形式分三種：（1）同意立項(xiàng)；（2）反對(duì)立項(xiàng)；（3）推遲立項(xiàng)。對(duì)表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。

9、 聽證會(huì)結(jié)論：與會(huì)評(píng)委三分之二及以上表決同意立項(xiàng)，則該項(xiàng)目通過(guò)。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時(shí)，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結(jié)果，反之則以（2）作為最終論證結(jié)果。

10、 會(huì)議費(fèi)用：評(píng)審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評(píng)委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)。

（五）簽署合作意向

已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過(guò)，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項(xiàng)目聽證會(huì)前簽署合作意向，需完成以下工作：

1、 于簽署意向兩周前向投資中心報(bào)送項(xiàng)目資料。

2、 小組完成赴實(shí)地考察，審核相關(guān)資料的工作；必要時(shí)，法律人員可介入前期談判、意向書起草工作。

3、 小組對(duì)合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動(dòng)議，報(bào)“決策委員會(huì)”主任和主管領(lǐng)導(dǎo)。

4、 “決策委員會(huì)”主任或領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。

（六） 簽署正式協(xié)議

1、項(xiàng)目合作意向書簽訂后，一線公司或投資人員及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時(shí)，法律人員可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。

2、與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：

（1）召開項(xiàng)目聽證會(huì)，并通過(guò)。

（2）報(bào)送董事會(huì)，并通過(guò)。

（3）合同文本與聽證會(huì)通過(guò)條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報(bào)“決策委員會(huì)”主任和主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請(qǐng)?jiān)犠C會(huì)評(píng)委通過(guò)通訊方式重新表決。

（七） 向合作方（土地方）付款審批程序

1、 在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠(chéng)意金）。

2、 支付定金超過(guò)人民幣200萬(wàn)元（不含200萬(wàn)元），一線公司必須向小組提出付款申請(qǐng)，付款申請(qǐng)要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由。小組在收到付款申請(qǐng)后及時(shí)報(bào)送主管總經(jīng)理或付總經(jīng)理審批，審批意見同時(shí)抄送董事長(zhǎng)和“決策委員會(huì)”主任。

3、 在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。

（八）簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序

1、簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開項(xiàng)目聽證會(huì)，而改為“決策委員會(huì)”委員通過(guò)通訊方式表決。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和投資中心共同組織。

2、對(duì)符合下列條件之一，可執(zhí)行簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序：

（1） 新項(xiàng)目規(guī)模在5萬(wàn)平方米以下且總投資1億元以下；

（2） 新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在5萬(wàn)平方米以下，土地價(jià)格、合作條件和市場(chǎng)情況與原項(xiàng)目基本類似。

（3） 新項(xiàng)目已召開過(guò)聽證會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)的，在聽證會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。

（4） 集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。

四、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)

1、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時(shí)為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動(dòng)也要求在此快報(bào)中反映；

2、上報(bào)時(shí)間：每月8日、10日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報(bào)時(shí)間）以電子郵件形式傳到總部投資部，在此時(shí)間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時(shí)上報(bào)，項(xiàng)目發(fā)展小組郵箱：

3、遇到下列表格沒有涉及但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時(shí)上報(bào)。

4、無(wú)論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。

示例：新項(xiàng)目基本情況概要

五、新項(xiàng)目研討會(huì)項(xiàng)目概況表格

表一：宗地概況

宗地概況表

表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

表三、合作條件

合作條件

標(biāo)表四、投資收益預(yù)測(cè)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度 地產(chǎn)公司地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度范本