◎記者 張瓊斯

近期多方面對(duì)于房地產(chǎn)密集發(fā)聲，令市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融政策的寬松空間充滿遐想。從總體定調(diào)看，日前召開的中央政治局會(huì)議明確，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

從潛在政策措施看，考慮到存量房貸利率較高，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾不久前表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。而最新政策信號(hào)是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日提出，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

總體來(lái)看，這些政策著力點(diǎn)均是此前市場(chǎng)呼聲較高、期待較大的舉措。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，下半年推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。預(yù)計(jì)上述政策的落地過(guò)程會(huì)因城施策，各地或許不會(huì)“齊頭并進(jìn)”、力度一致地實(shí)施，而是落地有先有后、力度有大有小。

政策松綁預(yù)期持續(xù)升溫

近期，關(guān)于松綁部分房地產(chǎn)金融政策的預(yù)期持續(xù)升溫。

“大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策在周期高點(diǎn)時(shí)出臺(tái)?！毙胚_(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認(rèn)為，在當(dāng)前的地產(chǎn)周期位置，應(yīng)該擇機(jī)退出或優(yōu)化相關(guān)調(diào)控政策。更多城市有望在限購(gòu)限貸、首付比例、房貸利率優(yōu)化調(diào)整上擁有更大自主權(quán)。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對(duì)房地產(chǎn)需求端的政策著力點(diǎn)，接近于市場(chǎng)預(yù)期。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，本次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的措施明確，意在降低住房消費(fèi)門檻和成本，釋放住房消費(fèi)需求。目前，熱點(diǎn)城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。

展望這些政策的落地，中指研究院分析稱，下半年推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了政策優(yōu)化方向，預(yù)計(jì)在主管部門明確政策措施后，核心一、二線城市的落地細(xì)則將加快出臺(tái)。

李宇嘉預(yù)計(jì)，政策效果取決于各地后續(xù)推進(jìn)落實(shí)情況，也有賴于金融財(cái)稅部門后續(xù)政策實(shí)施。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”滿足改善性住房需求

“2021年四季度以來(lái)，在‘因城施策’背景下，各地對(duì)首套房剛需的支持力度較大，但代表改善性需求的二套房還存在‘認(rèn)房又認(rèn)貸’、房貸利率‘剛性’加點(diǎn)、首付比例偏高等堵點(diǎn)?！逼桨沧C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生認(rèn)為，可以加大對(duì)改善性住房需求即“二套房”的支持力度。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，過(guò)去一段時(shí)間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求上。但在較為嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當(dāng)前住房消費(fèi)難有起色的重要原因。

進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”措施，有望進(jìn)一步滿足改善性住房需求。貝殼研究院稱，“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指，有過(guò)購(gòu)房貸款記錄，再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套房，適用于二套房的首付比例、房貸利率等標(biāo)準(zhǔn)。中指研究院稱，二套房的首付比例、房貸利率及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。

目前，一些重點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。貝殼研究院稱，在“賣一買一”的情況下，只要在全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)房貸記錄，再次貸款購(gòu)買的住宅都被認(rèn)定為二套房?！罢J(rèn)房不用認(rèn)貸”可讓這部分購(gòu)房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。而“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，意味著只要名下沒有房產(chǎn)，無(wú)論是否有住房貸款記錄，均參照首套房的首付比例、房貸利率等執(zhí)行。

貝殼研究院稱，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”可以降低換房成本，加快改善性住房需求的釋放。從前期已取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”城市的實(shí)際效果看，2022年3月鄭州公布相關(guān)措施后，當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)106%，其中改善性住房成交增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最大。

據(jù)悉，當(dāng)前限購(gòu)較為嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等10余個(gè)核心城市。

中指研究院預(yù)計(jì)，二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化至“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，一線城市也存在調(diào)整空間。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”可能先從一些“認(rèn)房又認(rèn)貸”的熱點(diǎn)二線城市開始，逐步向一線城市過(guò)渡，仍然是因城施策模式，對(duì)房地產(chǎn)銷售會(huì)形成比較明顯的提振。

貝殼研究院認(rèn)為，隨著更多核心城市落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，將進(jìn)一步暢通換房鏈條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。一方面，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)；另一方面，改善群體賣掉二手房后購(gòu)買新房，可以促進(jìn)二手房、新房的良性循環(huán)。

降低首套房首付比例和貸款利率

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率。

“從首付比例看，三、四線城市包括部分二線城市，已落地首套房首付比例為20%、二套房首付比例為30%，而一線和部分強(qiáng)二線城市的首付比例（尤其是二套房）仍然高企?！眹?guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻表示。

從房貸利率來(lái)看，根據(jù)貝殼研究院測(cè)算，7月百城首套房貸款利率平均為3.9%，同比下降45個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款利率平均為4.81%，同比下降25個(gè)基點(diǎn)。

“通過(guò)降低首付、調(diào)低利率等舉措，可以很好地打消購(gòu)房者在門檻和成本方面的顧慮?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，這些舉措對(duì)于剛需購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，是年內(nèi)值得期待的利好之一。

關(guān)于降低首套房首付比例和貸款利率的潛在路徑，中指研究院認(rèn)為，短期來(lái)看，一、二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限，一線城市的首套房貸款利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能。

李宇嘉認(rèn)為，非熱點(diǎn)城市或?qū)⑹赘侗壤抵?0%。同時(shí)，非熱點(diǎn)城市或全面啟動(dòng)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，也就是二套房也可能享受20%首付比例的優(yōu)惠；熱點(diǎn)城市可能下調(diào)已還清貸款的二套房首付比例。這將適應(yīng)多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時(shí)期的供求關(guān)系新形勢(shì)，可以有的放矢地支持改善性住房需求。

除了新增房貸利率，中國(guó)人民銀行此前已釋放了有關(guān)存量房貸利率的重要信號(hào)。董希淼表示，當(dāng)前，存量房貸利率調(diào)整備受關(guān)注。如果階段性下調(diào)存量房貸利率，將有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、提振改善性住房需求。他建議，通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；各銀行總行出臺(tái)具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。具備條件的地方，可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進(jìn)一步降低存量房貸利率。

明明預(yù)測(cè)，下一階段或?qū)⒊雠_(tái)的房地產(chǎn)金融政策包括：因城施策降低房貸利率的加點(diǎn)數(shù)值，從二線城市到一線城市逐步推進(jìn)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低存量房貸利率等。在他看來(lái)，上述措施都具備可行性和政策信號(hào)。其中，因城施策降低房貸的加點(diǎn)數(shù)值自去年以來(lái)持續(xù)進(jìn)行，未來(lái)還會(huì)有50個(gè)基點(diǎn)左右的下降空間。

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