香港寫字樓市場如今正陷入低潮。
作為全球金融中心的香港,中環(huán)的寫字樓租金“貴”絕全球。然而,隨著外資金融機(jī)構(gòu)大幅裁員,中資金融機(jī)構(gòu)、共享辦公平臺紛紛放慢擴(kuò)張步伐,香港寫字樓空置化愈發(fā)嚴(yán)重。
據(jù)悉,位于中環(huán)的長江實(shí)業(yè)中心甲級寫字樓的空置率高達(dá)25%,與之相鄰的弧形玻璃建筑——基兆業(yè)大廈,目前僅租出30%。
香港寫字樓空置率高企
在香港,外資金融機(jī)構(gòu)占據(jù)了香港甲級寫字樓近30%的辦公空間。
隨著美國華爾街幾家大型銀行的大幅裁員,香港寫字樓空置率逐漸高企,且租金和銷售價格都在下跌。
根據(jù)差估署公布的《香港物業(yè)報告2023》,除中區(qū)外,所有分區(qū)的甲級寫字樓均錄得雙位數(shù)的空置率。此外,今年甲級寫字樓落成量約270.2萬平方尺(約合30萬平方米),較去年減少約16%,其中38%和25%的預(yù)計供應(yīng)量分別來自深水埗和中西區(qū)。
高力國際集團(tuán)公司數(shù)據(jù)顯示,香港整體甲級寫字樓空置面積今年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1300萬平方英尺(約合120萬平方米),空置率約15%,是2019年的三倍以上,超過了曼哈頓12.5%的水平以及競爭對手新加坡4.6%的水平。
具體來看,長江集團(tuán)中心寫字樓的閑置率約為25%,與之一路之隔、可一覽維多利亞港風(fēng)光的基兆業(yè)大廈的出租率僅為30%。
東方證券(香港)分析師馮皓霆表示,“由于金融行業(yè)從去年開始萎縮,擁有全球最昂貴寫字樓租金的香港,不僅面臨過剩的寫字樓供應(yīng),還有急跌的租金和價格?!?/p>
回顧香港辦公樓出租由“消費(fèi)升級”到“消費(fèi)降級”的三個時段,馮皓霆指出,首先是1997-1998年亞洲金融海嘯時期,當(dāng)時甲級寫字樓空置率較低,而丙級寫字樓空置率較高,這是由于行業(yè)變化帶來的寫字樓“消費(fèi)升級”現(xiàn)象。而2008年金融危機(jī)時,甲級寫字樓的空置率明顯比乙和丙級高,因?yàn)榻鹑谠贕DP占比已有成熟的上升趨勢。最新一輪空置率上升由2014年開始,發(fā)展到目前,供過于求的情景已經(jīng)開始影響核心CBD,如中環(huán)中心地區(qū)等。據(jù)差餉物業(yè)估價署,中環(huán)租金已回落到2013年的水平。
比如長江集團(tuán)中心,高層最近出租尺價為109港元,一層租金為每月230萬港元,這樣的價格比去年2月份高峰時的尺價148港元(一層租金約為每月310萬港元)已有26%的跌幅,但近一年長江中心的出租率也不多,只有6宗。
世邦魏理仕認(rèn)為,香港寫字樓短期內(nèi)很難有積極因素驅(qū)動,價格下跌雖然緩慢,但很難反彈。
香港綜合營商指數(shù)下滑
除了金融機(jī)構(gòu)大幅裁員影響甲級寫字樓租金和租賃,香港中小企業(yè)營商環(huán)境同樣令人堪憂。
根據(jù)香港政府統(tǒng)計處發(fā)布的中小型企業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計調(diào)查報告顯示,反應(yīng)中小企業(yè)業(yè)務(wù)收益的現(xiàn)時動向指數(shù)從2023年5月的47.2下跌至6月份的44.4,按行業(yè)分析,不少統(tǒng)計調(diào)查涵蓋的行業(yè)業(yè)務(wù)收益有不同程度的下跌,特別是地產(chǎn)業(yè)(從50.0下跌至43.9)、批發(fā)業(yè)(從50.0下跌至45.7)及進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)(從48.0下跌至44.6)。
香港特區(qū)政府發(fā)言人稱,中小企業(yè)的整體營商氣氛于6月進(jìn)一步回落,外圍環(huán)境疲弱和先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策進(jìn)一步收緊將繼續(xù)影響營商氣氛。
8月3日香港生產(chǎn)力促進(jìn)局(簡稱“生產(chǎn)力局”)同樣公布了2023年度第三季“渣打香港中小企領(lǐng)先營商指數(shù)”“渣打中小企指數(shù)”)調(diào)查結(jié)果,結(jié)果顯示,五大分項(xiàng)指數(shù)(包括“招意向”、“投資意向”、“營業(yè)狀況”、“盈利表現(xiàn)”和“環(huán)球經(jīng)濟(jì)”)全線下跌,其中以“營業(yè)狀況”及“盈利表現(xiàn)”的跌幅最為顯著,顯示香港中小企對本季生意額的信心有所回落?!碍h(huán)球經(jīng)濟(jì)”也下跌8.0至40.3,反映香港中小企業(yè)正受到外圍環(huán)境的挑戰(zhàn)。
除此之外,拉動香港經(jīng)濟(jì)的另一大支柱產(chǎn)業(yè)物流外貿(mào)也出現(xiàn)大幅下滑。
香港統(tǒng)計處7月25日發(fā)表的對外商品貿(mào)易統(tǒng)計數(shù)字顯示,2023年6月香港整體出口和進(jìn)口貨值均錄得雙位數(shù)下跌。
繼2023年5月份錄得15.6%的按年跌幅后,2023年6月份商品整體出口貨值為3374億港元,同比下跌11.4%。同時,繼2023年5月份錄得16.7%的按年跌幅后,2023年6月份商品進(jìn)口貨值為3939億港元,同比下跌12.3%。2023年6月份錄得有形貿(mào)易逆差566億港元,相等于商品進(jìn)口貨值的14.4%。
香港政府發(fā)言人表示,在外圍環(huán)境疲弱下,2023年6月商品出口貨值按年進(jìn)一步下跌。輸往中國內(nèi)地、美國及歐盟的出口均減少。輸往大部分其他主要亞洲市場的出口繼續(xù)錄得不同程度的跌幅。在環(huán)球經(jīng)濟(jì)增長減慢的影響下,香港的出口表現(xiàn)短期內(nèi)會繼續(xù)顯著受壓。
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