】浙開(kāi)發(fā)商跑路美國(guó)怎么回事?浙開(kāi)發(fā)商跑路美國(guó)上萬(wàn)業(yè)主被套牢，企業(yè)倒閉浙開(kāi)發(fā)商跑路美國(guó)據(jù)多位業(yè)主代表介紹,多數(shù)人都是一次性全款繳納了購(gòu)房款,當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾說(shuō)購(gòu)房后可以再返租,并且所購(gòu)房屋套數(shù)越多,返租獲利后還可繼續(xù)參與公司運(yùn)營(yíng)的其他分成。

浙江開(kāi)發(fā)商跑路美國(guó)上萬(wàn)業(yè)主陷“售后返租”陷阱，桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心杭州喬司商城兩個(gè)項(xiàng)目資金鏈斷裂爛尾。

省、市重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,售后返租式的少投入、零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào),開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路,業(yè)主追索賠償維權(quán)無(wú)門(mén),相關(guān)部門(mén)三緘其口。

如同多米諾骨牌般的一連串房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)配鬧劇正在浙江杭州和桐鄉(xiāng)等地上演。

近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由浙江東陽(yáng)人盧小豐操控的多個(gè)公司因宣傳其旗下的杭州喬司商城和桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心項(xiàng)目,并承諾以租代售、售后返租和零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)等方式將上萬(wàn)業(yè)主套牢。面對(duì)遠(yuǎn)遁美國(guó)的盧小豐留下的爛尾樓和巨額債務(wù),眾多業(yè)主無(wú)所適從。

位于桐鄉(xiāng)市的桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心共分三期。其中,一期工程由桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心有限公司(以下簡(jiǎn)稱“世貿(mào)中心公司”)開(kāi)發(fā),占地144058.76平方米,總建筑面積26萬(wàn)平方米,號(hào)稱是“世界皮革直營(yíng)航母”,主營(yíng)鞋業(yè)、皮革和箱包等,以攤位和商鋪為主。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,一期工程雖然已經(jīng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè),但由于客流量少,多數(shù)商家經(jīng)營(yíng)慘淡,甚至不少商鋪或關(guān)門(mén)或仍處于招商狀態(tài);二期工程由桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“桐鄉(xiāng)置業(yè)公司”)開(kāi)發(fā),占地133382.8平方米,總建筑面積為41萬(wàn)平方米,由商鋪和酒店公寓構(gòu)成,目前雖然已經(jīng)裝修完工,但因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂和業(yè)主不斷維權(quán)等原因,目前仍未進(jìn)行驗(yàn)收,至于何時(shí)開(kāi)業(yè)更是遙遙無(wú)期;而三期工程預(yù)計(jì)規(guī)劃總建筑面積達(dá)26萬(wàn)平方米,但由于資金鏈斷裂仍屬未開(kāi)發(fā)階段。

與此同時(shí),位于杭州余杭區(qū)的喬司商城情況更是不佳。據(jù)了解,杭州喬司商城是由浙江中友實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中友實(shí)業(yè)”)開(kāi)發(fā),其中,一期工程占地面積66771.6平方米,同樣由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,該工程已停工爛尾半年多。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,正在建造的兩棟公寓樓和一棟商鋪大樓以及銷(xiāo)售中心已經(jīng)人去樓空,大門(mén)上更是被余杭區(qū)法院貼上封條。而項(xiàng)目二期工程目前也處于空地待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。當(dāng)記者來(lái)到其公司注冊(cè)地余杭區(qū)街道鑫園路5號(hào)后發(fā)現(xiàn),該地是一家機(jī)械生產(chǎn)企業(yè),而公司安保人員也表示從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)中友實(shí)業(yè)公司。

據(jù)記者掌握的多份資料顯示,無(wú)論是桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心還是杭州喬司商城項(xiàng)目,均被上述三家公司以分割出售商鋪使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓給了上萬(wàn)名業(yè)主,然后再以桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“桐鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)管理公司”)和桐鄉(xiāng)置業(yè)公司的名義分別從業(yè)主手中承包回商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán),由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,并承諾只賺不賠。

據(jù)多位業(yè)主代表介紹,多數(shù)人都是一次性全款繳納了購(gòu)房款,當(dāng)初世貿(mào)中心公司承諾說(shuō)購(gòu)房后可以再返租,并且所購(gòu)房屋套數(shù)越多,返租獲利后還可繼續(xù)參與公司運(yùn)營(yíng)的其他分成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在上萬(wàn)名業(yè)主中,多數(shù)人均是在2009年~2015年期間以至少1萬(wàn)多元每平方米的價(jià)格分別從上述盧小豐所掌控的公司手中購(gòu)得商鋪,其中不少業(yè)主手中還持有數(shù)套房產(chǎn),整體涉及的資金以億為單位計(jì)。

記者查詢工商資料獲知,上述4家公司法人均為盧小豐。而從多位業(yè)主代表及桐鄉(xiāng)、杭州當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)人處了解到,目前盧小豐自稱是因患胃癌遠(yuǎn)赴美國(guó)就醫(yī),難以取得聯(lián)系。據(jù)記者掌握到的盧小豐與業(yè)主之間的談話錄音顯示:“桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心與杭州喬司商城項(xiàng)目都是相互關(guān)聯(lián)的,一榮俱榮一損俱損。我就是騙子,現(xiàn)在已經(jīng)破產(chǎn)、倒閉和跑路了,而且現(xiàn)在美國(guó)治病,自己是美國(guó)公民,哪里的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)找我也沒(méi)用。”

“兩個(gè)項(xiàng)目分別距離桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)政府和杭州市余杭區(qū)喬司街道僅一條馬路之隔,沒(méi)想到最后居然被騙了。”業(yè)主代表說(shuō)。

據(jù)上述業(yè)主代表提供的與桐鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)管理公司簽署的《委托經(jīng)營(yíng)合同》補(bǔ)充協(xié)議和《桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心商鋪(位)委托經(jīng)營(yíng)合同》顯示,桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心開(kāi)業(yè)之日3年內(nèi),業(yè)主不向世貿(mào)經(jīng)營(yíng)管理公司收取費(fèi)用,3年后業(yè)主向世貿(mào)經(jīng)營(yíng)管理公司每半年收取一次經(jīng)營(yíng)保底回報(bào)收益,即每年可獲得總合同房?jī)r(jià)款的10.6%。另外,如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)回報(bào)高于10.6%,則高出的部分業(yè)主可與世貿(mào)經(jīng)營(yíng)管理公司按比例分成。具體標(biāo)準(zhǔn)為:購(gòu)買(mǎi)4套以上鋪位業(yè)主與公司可按8:2分成;購(gòu)買(mǎi)2套以上鋪位業(yè)主可按6:4分成;購(gòu)買(mǎi)1套鋪位業(yè)主可按4:6分成。“雖然產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)下來(lái)了,但是合同上的收益回報(bào)卻一直拖欠,而且現(xiàn)在房子也不騰退給我們。”桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心一期業(yè)主代表說(shuō)。

同樣以全款購(gòu)房的三千多位桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期業(yè)主則沒(méi)有一期那么幸運(yùn)。由于二期業(yè)主的購(gòu)房合同并非如一期業(yè)主一樣所持有的是正規(guī)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,而是《商鋪使用權(quán)出讓合同》,所以產(chǎn)權(quán)證的辦理希望渺茫。但值得一提的是,在上述二期《商鋪使用權(quán)出讓合同》中第2條卻提到,如果二期業(yè)主選擇將商鋪返租給世貿(mào)經(jīng)營(yíng)管理公司,3年后則可將《山谷使用權(quán)出讓合同》變更為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,而業(yè)主繳納的商鋪使用權(quán)出讓價(jià)款將抵作購(gòu)房款;第7條還顯示,如業(yè)主選擇將商鋪返租給世貿(mào)經(jīng)營(yíng)管理公司,還可獲得全款價(jià)格的18%優(yōu)惠。

另外,在業(yè)主與桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期開(kāi)發(fā)商桐鄉(xiāng)置業(yè)公司簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》《承諾書(shū)》等文件顯示,2013年3月31日起,業(yè)主可向桐鄉(xiāng)置業(yè)公司申請(qǐng)換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。而桐鄉(xiāng)置業(yè)公司在收到申請(qǐng)的10日內(nèi)將使用權(quán)出讓合同變更為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,如桐鄉(xiāng)置業(yè)公司未能辦理變更,則將全款退還購(gòu)房業(yè)主并支付違約金。

“到現(xiàn)在公司承諾的事情一件都沒(méi)有兌現(xiàn),房子和收益不僅收不到,而且購(gòu)房款也退不了。”桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期業(yè)主說(shuō)。桐鄉(xiāng)市住建局行政審批中心副主任邵根也向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí),目前一期業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證基本上辦理完畢,但二期產(chǎn)權(quán)證尚未辦理,至于相關(guān)原因并不知情。

桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)副書(shū)記、新聞發(fā)言人沈根松就此表示,業(yè)主的訴求我們已經(jīng)知道,也正在積極協(xié)調(diào)督促企業(yè)對(duì)象承諾,但是由于企業(yè)資金鏈斷裂,所以一切努力均沒(méi)有效果。政府也只能鼓勵(lì)業(yè)主按照合同約定走司法程序,以此保全自己的權(quán)益。但是,位于振東新區(qū)政府對(duì)面的桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間如此之長(zhǎng),又是否涉及以租代售、售后返租等違規(guī)問(wèn)題,沈根松說(shuō):“這需要法院來(lái)認(rèn)定,政府此前并不知情,對(duì)此也沒(méi)有監(jiān)管責(zé)任。”

與桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期工程類(lèi)似,開(kāi)發(fā)商中友實(shí)業(yè)公司除了沒(méi)有向杭州喬司商城業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)外,同樣是以租代售,承諾售后返租模式大肆公開(kāi)銷(xiāo)售。而記者在其銷(xiāo)售中心看到,杭州喬司商城目前被杭州市余杭區(qū)法院依法查封,查封期為三年。但是,盧小豐在上述錄音談話中卻認(rèn)為,杭州喬司商城之所以被查封是因?yàn)檎诮璐送菩敦?zé)任。而余杭區(qū)住建局也在今年2月1日發(fā)出的《喬司商城項(xiàng)目租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》中表示,杭州喬司商城為非商品房項(xiàng)目,根據(jù)余政掛出(2010)年94號(hào)地塊土地出讓合同,項(xiàng)目的土地用途為商業(yè)用地,且出讓合同約定主體建筑物性質(zhì)為商業(yè)建筑,須整體經(jīng)營(yíng),不得分割轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售。

為此,距離喬司商城僅一路之隔的余杭區(qū)喬司街道相關(guān)負(fù)責(zé)人夏丹表示,中友實(shí)業(yè)公司是在2010年底通過(guò)招拍掛流程獲得土地,此前也并非其本人接手,具體事情并不清楚?，F(xiàn)在為止,工程、資金、人員涉及巨大,正在審計(jì)過(guò)程中,具體數(shù)據(jù)還沒(méi)有結(jié)果。“街道并非執(zhí)法部門(mén),是否違規(guī)銷(xiāo)售不歸我們管,我們此前也并不知情。案件目前的處置方向沒(méi)有定,中友實(shí)業(yè)公司也已經(jīng)不存在,公司方態(tài)度不是很明確。”

資深房地產(chǎn)法律專家、北京京潤(rùn)律師事務(wù)所主任張志同表示,開(kāi)發(fā)商非法拆分房屋使用權(quán)會(huì)造成所有權(quán)的不完備和不同權(quán)利人之間權(quán)利沖突。業(yè)主希望花錢(qián)買(mǎi)到的是房屋所有權(quán)而非使用權(quán),開(kāi)發(fā)商的做法顯然違背了業(yè)主的購(gòu)房目的。另外,根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(2001年建設(shè)部令第88號(hào))第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。”據(jù)此,案涉房產(chǎn)當(dāng)屬禁止銷(xiāo)售之列。對(duì)此,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》(建住房[2006]166號(hào))中,再次強(qiáng)調(diào)“對(duì)承諾售后返租、返本銷(xiāo)售的,予以嚴(yán)肅處理”。可見(jiàn),開(kāi)發(fā)商以租代售或售后返租的行為違反了前述禁止性規(guī)定,是違規(guī)賣(mài)房。

張志同認(rèn)為,盧小豐可能還涉嫌觸犯非法吸收公眾存款罪。目前開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)跑路,如果當(dāng)初他們打著賣(mài)房的名義實(shí)際另有所圖,想要廣收資金,一旦經(jīng)公安機(jī)關(guān)查實(shí),根據(jù)最高人民法院頒布《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2010〕18號(hào))第二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定,不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的,以返本銷(xiāo)售、售后返租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的,將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),雖然盧小豐已經(jīng)破產(chǎn)并跑路,但似乎并不妨礙其遙控指揮國(guó)內(nèi)公司的經(jīng)營(yíng),甚至一度與上萬(wàn)維權(quán)業(yè)主達(dá)成攻守同盟。在上述錄音中盧小豐勸說(shuō)維權(quán)業(yè)主時(shí)說(shuō):“首先要確保桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心一期商鋪的正常運(yùn)轉(zhuǎn),降低運(yùn)營(yíng)成本,否則無(wú)異于殺雞取卵。桐鄉(xiāng)商貿(mào)中心二期項(xiàng)目則應(yīng)盡快啟動(dòng)招商,如果市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不起來(lái),業(yè)主即使有產(chǎn)權(quán)證也是沒(méi)用的。公司雖然債臺(tái)高筑,但公司總資產(chǎn)是足夠的,所以只要大家有合同在,業(yè)主的利益就一定會(huì)受到法律保護(hù),并再次承諾雖然公司破產(chǎn),但絕不賴賬。”

難道盧小豐還有回天之力?

據(jù)記者掌握的多份資產(chǎn)負(fù)債資料顯示,目前僅桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心一期自持產(chǎn)權(quán)面積就達(dá)100378.5平方米,其中有88490.4平方米已抵押給金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。截至2015年11月30日,負(fù)債高達(dá)8.2053億元,負(fù)債主要內(nèi)容為銀行借款、工程欠債和所欠業(yè)主租金。而桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期商鋪已銷(xiāo)售面積為58585平方米,公寓已銷(xiāo)售86647平方米,而二期主要負(fù)債為工程欠款3.4億元,四川信托有限公司(以下簡(jiǎn)稱“四川信托”)本金加利息也已高達(dá)4.5億元。另外,杭州喬司商城也因拖欠工程款而被法院整體查封。

在記者采訪過(guò)程中得知,盧小豐因之前母公司浙江春天實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“春天實(shí)業(yè)公司”)需要補(bǔ)充流動(dòng)資金從而將桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期在建工程以3.5億元抵押給了四川信托,從而獲得貸款。但是,隨著公司全面破產(chǎn),四川信托便向四川省高院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)訴前保全,今年4月6日,四川高院也正式下達(dá)(2016)川財(cái)保5號(hào)民事裁定書(shū),依法將桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期查封。

一方面盧小豐稱病跑路美國(guó),公司資金鏈斷裂。另一方面企業(yè)債臺(tái)高筑,資產(chǎn)被查封。上萬(wàn)名業(yè)主眼見(jiàn)投資款追索無(wú)門(mén),進(jìn)而引發(fā)多次維權(quán)活動(dòng)。

針對(duì)上述問(wèn)題,記者分別向杭州市余杭區(qū)、桐鄉(xiāng)市的公安、法院、住建局、企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)防范與化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,世貿(mào)中心公司、桐鄉(xiāng)置業(yè)公司等多家單位發(fā)出采訪請(qǐng)求,但均被拒絕。

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