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2021開年，央行和銀保監(jiān)會(huì)重磅出招：建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

這份《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日開始實(shí)行。

核心內(nèi)容是設(shè)置房貸“兩道紅線”。

紅線一：房地產(chǎn)貸款占比。

大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

紅線二：個(gè)人住房貸款占比。

大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

“兩道紅線”落地，其實(shí)早有風(fēng)聲。

2020年9月底，有銀行業(yè)人士透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)給大行下通知，要求控制個(gè)人貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。房地產(chǎn)金融監(jiān)管從生產(chǎn)端蔓延到需求端信號(hào)明顯。

自此，房地產(chǎn)業(yè)形成了“三道紅線+兩道紅線”金融貸款調(diào)控格局。“三道紅線”嚴(yán)控房企融資，降低房企負(fù)債，“兩道紅線”控制房貸規(guī)模，降低居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

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“兩道紅線”，防的是什么?

《通知》中表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理是為“防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。

這意味著，以前備受銀行青睞的房貸業(yè)務(wù)，要防范“過度集中”的 “系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。

近年來，“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”頻繁出現(xiàn)，這次將房貸列為金融體系的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，措辭非常嚴(yán)厲，將要采取的措施勢(shì)在必行。

相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)說明，這是“完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的重要舉措”。這樣看來，房地產(chǎn)業(yè)“3+2”道紅線，將成為長期舉措，補(bǔ)全了房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制中金融相關(guān)內(nèi)容。

盡管去年9月監(jiān)管機(jī)構(gòu)就發(fā)出要控制房地產(chǎn)信貸訊號(hào)，然而還是有銀行沒有在意。

據(jù)安信證券，35家披露數(shù)據(jù)的上市銀行，有10家不同程度地踩中紅線。其中，招商、興業(yè)、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行這五家銀行踩中“兩道紅線”，將要面臨縮減涉房地產(chǎn)貸款壓力。

不過，為緩解銀行壓力，“兩道紅線”設(shè)置了過渡周期。超出2個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)，過渡期為2年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過渡期為4年。

因此，這項(xiàng)管理制度的出臺(tái)，不會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)形成直接、重大沖擊。此外，踩線的銀行為少數(shù)，并且高出“紅線”的百分點(diǎn)不多，對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大局影響不大。

但是，要注意部分踩線地方性小型銀行，例如成都銀行、鄭州銀行、青島銀行，房地產(chǎn)貸款比例過高，個(gè)人住房貸款比例也不低，在未來4年中，要經(jīng)歷很大調(diào)整。

房地產(chǎn)過去是經(jīng)濟(jì)支柱，如今在地方經(jīng)濟(jì)中也扮演重要角色。地方性銀行和地方政府一樣，很大程度上和房地產(chǎn)利益捆綁，在“兩道紅線”監(jiān)管令下，將不得不提前結(jié)束和房地產(chǎn)“蜜月期”。

蜜月期結(jié)束意味著，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，再也感受不到地方性銀行的大方和友好支持，當(dāng)?shù)刭I房者貸款難度和門檻明顯增加，貸款利率有所上升。

所以，“兩道紅線”對(duì)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)抵御能力更弱的二、三線城市針對(duì)性更強(qiáng)，影響也更為顯著。

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這件事放在宏觀大環(huán)境看，更具實(shí)際意義——控制居民債務(wù)，提振消費(fèi)，促進(jìn)國內(nèi)國際雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

去年12月底，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)發(fā)表了社論：穩(wěn)定宏觀杠桿率應(yīng)抑制居民債務(wù)過快攀升。因此，降居民部門杠桿率，是抑制居民債務(wù)過快攀升的直接手段。

居民部門最大的債務(wù)當(dāng)然就是房貸，控制居民負(fù)債規(guī)模即控制房貸規(guī)模。

但是，老百姓買房也是必要的，那么銀行要把握一個(gè)度，不能濫用貸款額度。這就是“兩道紅線”的作用，控制房貸規(guī)模，讓銀行審慎對(duì)待貸款對(duì)象，淘汰不合格的申請(qǐng)者。

高房價(jià)讓普通家庭背負(fù)著沉重的債務(wù)壓力，讓家里的經(jīng)濟(jì)支柱不敢辭職、不敢生病、更沒錢消費(fèi)。很明顯，高房價(jià)擠壓了居民正常消費(fèi)。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)認(rèn)為：

“加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，結(jié)合針對(duì)性的宏觀審慎管理方式，遏制居民住房貸款過快增長。

穩(wěn)定好居民部門杠桿率，有效緩解居民部門的債務(wù)壓力，是提升居民消費(fèi)需求從而“打通堵點(diǎn)”的重要環(huán)節(jié)。”

2020年三季度末居民部門杠桿率為61.4%，雖說低于全球主要經(jīng)濟(jì)體平均水平15個(gè)百分點(diǎn)左右，但是增速不容小覷。2016年至2020年，居民部門杠桿率上升了22.2個(gè)百分點(diǎn)，占同期中國宏觀杠桿率總體增幅的52%。

這對(duì)樓市來說，算一個(gè)利空消息。

原以為促進(jìn)消費(fèi)能讓“購房消費(fèi)”也沾上光，沒想到監(jiān)管直接劃定了房貸紅線，最多只能到線那里了。房地產(chǎn)業(yè)從房企制造端，到居民購房需求端，都被信貸“紅線”安排得明明白白。

關(guān)鍵詞： 房貸紅線